Une copropriété est un immeuble bâti dont la propriété est partagée entre plusieurs copropriétaires. Ils possèdent chacun une partie privative, et partagent la propriété des parties communes comme les couloirs ou l’entrée du bâtiment.
Dans le cas où un copropriétaire envisagerait de réaliser des travaux dans un espace commun, il doit demander une autorisation auprès des autres avant d’entamer son projet. Si l’un des propriétaires entame des travaux sans autorisation, le syndicat de la coopération peut demander la démolition ou l’annulation de ceux-ci.
quel est le délai de prescription pour des travaux sans accord ?
Dans une copropriété, il existe des espaces communs, comme les ascenseurs et les couloirs, ainsi que des espaces privatifs, qui sont aussi soumis aux règles de la coopérative. Ce qui veut dire que le propriétaire ne possède pas de liberté entière pour la réalisation des travaux qu’il veut chez lui.
Dans le cas où le copropriétaire ferait des travaux sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, il dispose d’un délai de prescription pour ces travaux. En réalité, il existe 3 délais selon le type des travaux et leur impact sur les parties communes :
- un délai de 2 mois ;
- un délai de 10 ans ;
- un délai de 30 ans.
Le délai court de 2 mois est appliqué une fois que la décision de l’assemblée générale est prise et quand la lettre recommandée qui notifie le procès-verbal est présentée. Alors que le délai long de 10 ans s’applique dans les situations qui concernent les copropriétaires dans l’ensemble, le syndicat ou un copropriétaire en particulier. En ce qui concerne le délai de 30 ans, il peut être appliqué quand l’action n’est pas considérée personnelle selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Les perceptions pour des travaux dans une copropriété
Il est vrai qu’il existe plusieurs types de perceptions pour des travaux de construction selon la nature du litige. Toutefois, deux situations sont souvent rencontrées dans ce genre de cas. La première concerne les actions personnelles qui sont projetées 5 ans à partir du jour où l’assemblée générale a connu les faits.
La seconde situation concerne les actions réelles qui se projettent par 30 ans à partir du jour où le titulaire du droit est au courant des faits. Les actions réelles concernent le droit de propriété d’annexion d’une partie commune par l’un des copropriétaires.
Or, il faut savoir qu’en envisageant des travaux non autorisés dans une copropriété, le copropriétaire n’est pas forcément obligé de démolir la construction ou de remettre l’espace à son état initial. Grâce à la régularisation de ces travaux notamment. En effet, plusieurs particuliers entament des travaux sans autorisations dans une copropriété puis passent par la régularisation. Même si cette solution n’est pas forcément la meilleure, le copropriétaire peut faire cette demande auprès de l’assemblée générale de la copropriété.
La régularisation des travaux sans autorisation réalisés dans une copropriété
Dans le cas où un copropriétaire s’engagerait dans des travaux sans l’autorisation de ses copropriétaires, il est possible de régulariser ces travaux soit par la ratification explicite ou ratification implicite.
La ratification explicite
La première solution pour régulariser des travaux sans autorisation, c’est de demander une autorisation a posteriori auprès des autres copropriétaires lors d’une AG. En effet, une rectification est valable dans le cas où la majorité légale des travaux serait respectée.
Sauf que ce type de ratification ne s’applique qu’aux travaux conformes à la coopération de l’immeuble. C’est-à-dire que si la justice refuse cette ratification puisque les travaux ne correspondent pas aux attentes de la coopérative, l’espace modifié doit être remis dans son état initial.
La rectification implicite
Dans le cas où l’assemblée générale refuserait d’exercer un recours vis-à-vis du copropriétaire, le juge se questionne dans ce cas sur le potentiel d’équivoque des travaux. Pour résoudre ce problème, le juge commence par prendre l’avis des deux parties ainsi que les facteurs qui renforcent sa décision comme l’impact des travaux sur la vie des particuliers. Est-ce que les travaux sont bénéfiques pour le confort des copropriétaires ? Est-ce que ces travaux sans autorisation améliorent la qualité de vie dans l’immeuble ? Est-ce que ces travaux ont-été nécessaires pour le copropriétaire ou les autres membres de la copropriété ?
